近年來夾娃娃機店逐漸佔據街道上一間間歇業的店面，臺南府城老街區亦難以倖免的受到滲透，嚴重衝擊到原先深具特色的風韻。除此之外，數家正興街區的特色店家逐漸傳出歇業警訊，則是淡化街區特色的另一種現象。這些特色店家的歇業對於老街區的實質衝擊，在於吸引觀光人潮的街區文創及特色活動的停滯。這些店面經營者轉換的現象，雖是一個商圈發展的市場機制過程，卻同時也成了阻礙府城特色街區發展的阻力。

探究正興街成功發展的商業模式，高度自治的店家網絡關係是不可忽視的關鍵資源，透過少數核心活躍人士的串聯、感染、組織形成一個高度自治的街區共同體。在既有新舊特色商家共存的基礎上，街區共同體推出各式各樣的街區活動、街景裝飾及自治措施等極具街區個性的行為，打造獨特風味的商圈，透過部落格及社群網站等宣傳的管道吸引大量網路族群造訪。

人潮的形成、「結市」（台語）的成果，這些孕育街區共同體的活躍人士功不可沒，其努力提升了產品與街區間的黏著度，將街區形象提至品牌意象，成功的提升店家與街區價值，同時也為臺南市府城觀光增添幾分深度。換言之，這些發動串聯、感染及組織的店家即是正興街商業模式中的關鍵資源。亦即街區人潮、買氣以至於房租與地價的成長，應歸功於商業模式中的關鍵資源不斷地串聯關鍵合作夥伴，並且推出關鍵活動堆砌其核心價值。

然而，當前這些因街區特色及活動帶動的人潮與商機，逐漸構成屋主（地主）調漲租金的誘因，卻也同步形成侵蝕店家利基的壓力，致使原本得以穩定營運的獲利結構受到破壞，造成府城街區商圈發展動力疲軟現象。深究其背後原因，主要是因為街區中擁有土地資產的屋主（地主）往往缺席街區發展的過程，致使僅能以人氣與買氣等片段性資訊決定市場價格，難以從發展源頭甚至永續發展的觀念思考商業模式、土地價值與房租間的關係。這種以價格思維探討土地與建築物使用價值的方式，對於屋主（地主）短期而言確實是能夠創造財富，但長期透過漲房租獲利的方式，逐漸侵蝕這些創造土地價值的店家之利基時，將會產生殺雞取卵的現象，致使土地價值一直處於波動且下滑狀態，長期而言甚至產生「散市」（台語）現象，例如台北東區商圈。

因此，筆者認為對於府城街區商圈發展疲軟現象，必須克服幾個當前的挑戰以因應：首先，重中之重也是最具困難的工作，即尋找屋主（地主）參與街區共榮發展工作坊，邀請參與特色街區發展的想像；其次，邀請屋主（地主）參與街區發展自治委員會，共同推動取得共識的發展方向，包含街道自治、特色店家篩選等強化街區商圈競爭力的發展共識；第三，選任街區商圈發展經理人，以專業經理人的角色推動可穩定成長的獲利模式以及共同品牌行銷等商模建構工作；最後，建立價值投資取代價格收租的經營觀念，協助富有特色及競爭力的店家能落地生根，為街區不斷的創造價值，亦為店家與屋主（地主）共創雙贏局面。

（作者是商業發展研究院南部院區研究員謝忠安）

原文刊登：108/07/18-工商時報／A6政經八百